素敵な東京都民銀行
地上権には、普通のものの他に、土地を立体的に利用するための「区分地上権」という特殊なものがあります。
区分地上権は、地下または空間の上下の範囲を定めて、その部分を利用するための権利です。 この権利は、高架鉄道や地下駐車場の設置を目的として、地下か、空中のある部分だけを利用する必要性から生み出されました。
地上権の目的は、「木造建物所有」「竹木所有」というように具体的に記載します。 存続期間が定められている場合には、その期間を記載します。
建物所有のための地上権には借地借家法の適用があり、存続期間を最低三十年としています。 したがって、三十年未満の期間を定めた場合は、期間は三十年に延長されます。
期間を定めなかったときは、三十年の期間があるものとされます。 ただし、平成四年三月以前の借地法の時代には、堅固な建物の所有を目的とする場合は三十年、その他の建物の場合は二十年の最低存続期間が定められていました。
地代及び支払時期の定めがあるときは、それも登記します。 なお、区分地上権の場合には、その範囲の記載が要求されています。
例えば「東京湾平均海面の上100メートルから上30メートルの間」というように定めます。 永小作権とは、小作料を払って他人の土地で耕作したり、牧畜をする権利のことです。
耕作とは、野菜や穀物などを栽培することで、牧畜とは牛、馬、羊などの家畜を飼育することをいいます。 農地や採草放牧地に永小作権をつけるときには、農地法第三条の規定によって、前もって農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。
小作料は、この権利の重要な部分を占めていますから、必ずその金額を記載することになっています。 小作料の内容は、もともと契約によって決まるものですが、農地については農地法の制約があり、必ず金銭で支払わなければならないことになっています。
小作料の支払時期や存続期間が定められているときは、それを登記することになっています。 永小作権の存続期間は、二十年以上五十年以下と決められています。
もし、五十年より長い期間で永小作権を設けても、それは五十年に短縮されます。 契約によって存続期間を定めなかったときは、特別の慣習のある場合を除いて、三十年となります。
永小作人は、自分の永小作権を他人に譲渡したり、権利の存続期間内であれば、その土地を耕作や牧畜のために他人に賃貸することができます。 もっとも、永小作権設定の際の特約で、それらを禁じているときや、慣習で禁止されているときは、その限りではありません。
さらに、永小作権の譲渡や賃貸は農地法によって制限を受けており、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。 自分の土地に行くのに他人の土地を遇っているときなど要役地の所有権に従って一緒に移転する地役権とは、自分の土地のために、他人の土地を利用する権利です。
地役権の存続期間に特に制限はありません。 契約しさえすれば、永久の地役権を設定することもできます。
利益を受ける土地のことを「要役地」、その土地のために使用される土地のことを「承役地」といいます。 地役権の内容は契約で定めますが、例えば自分の土地へ行くために、他人の土地を通行する(通行地役権)とか、自分の畑へ他人の土地の水を引く(引水地役権)、高圧電線を敷設する(電線路敷設地役権)などがあります。
その他、特殊なものとして自分の土地の見晴らしをよくするため、他人の土地に建物を建てさせないというもの(眺望地役権)もあります。 地役権は、原則として要役地の所有権に従って一緒に移転します。
契約でそれを排除することはできます。 承役地の地役権の登記には、要役地の表示、地役権設定の目的、範囲は必ず記載されることになっています。
範囲が土地全体に及ぶときは「全部」と表示します。 地役権は承役地一部にもつけることができます。
その場合には、その範囲を明らかにした図面(地役権図面)を登記所に入れなければなりません。 なお、地役権者の氏名、住所は記載されません。
要役地については、承役地の地役権の登記がされた後、目的や範囲などが職権で登記されます。 事実上通行しているだけだと思われます。
私道の最大の問題点は、それが個人所有の土地だということです。 その処分は原則として所有者の自由意思に任されています。
そのために、通行をめぐって紛争が生じがちです。 特に、数人が共同で敷設した私道においてそれが顕著です。
そこで、私道が将来ともに道路としての機能を円滑に保っていくために、いろいろな工夫が凝らされています。 例えば、私道負担付の分譲地では、私道を帯状に分筆してその一本ずつで各敷地部分と公道とを結んだり、細切れにした私道部分をそれぞれの敷地とは直接接続しないように離して負担させるなど、苦心の跡がうかがわれます。
質権とは、ある債権を持つ者が、その債権の担保として債務者(または第三者)から受け取った物を手元に置いておいて、他の債権者に先立って、その物から自分の債権を支払ってもらう権利のことです。 この債権者のことを質権者、債務者(または第三者)のことを質権設定者といいます。
質権には、不動産質権権利質権動産質権がありますが、登記に関係あるのは、この中の不動産質権と所有権以外の不動産上の権利(地上権採石権永小作権不動産質権賃借権)を目的とする不動産権利質権です。 ところで、質権者は質草を勝手に使用したり、収益を上げたりすることは許されていません。
しかし、この禁止規定を不動産質権にまで拡げると、高価な不動産が遊んでしまうことになり、社会的に大きなロスが生じます。 そこで、質権者は、質にとった不動産を本来の用途に応じて使用することができることになっています。
ところが、実際にはそれがなかなか困難なため、度肉なことに不動産質権そのものがほとんど利用されない制度となってしまっています。 存続期間の定めがある場合には登記できます。
存続期間は十年を超えることはできません。 もし、この期間より長い期間で質入れをしているときは、十年に短縮されます。
不動産質権者は、原則としてその質権で担保されている債権の利息を請求することはできないことになっています。 というのは、不動産質権者は、その不動産を自由に使用したり、それから生じる利益を手にすることができますので、その代わりに債権の利息の取り立ては禁止されているのです。
ただし、特約があるときはこの限りではありません。 特約は、登記しておかなければ第三者にそれを主張できません。
存続期間は原則として二十年まで賃借権とは、賃貸借契約に基づいて賃借入が目的物を使用したり収益したりする権利のことです。 賃貸借契約は、貸手が借手に対して目的物を使用、収益させて、その対価として借手が賃料を支払うことを約束する契約のことです。
不動産賃貸借契約で、借賃の支払時期、存続期間を定めたときや、「賃借権の譲渡や賃貸物の転貸を許した」ときは、それらを登記しなければなりません。 存続期間は、原則として二十年を超えることはできません。
ただし、建物を建てるための土地の賃貸借については「借地借家法」の適用があり、存続期間は三十年以上に定めなければならないことになっています。
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小作料は、この権利の重要な部分を占めていますから、必ずその金額を記載することになっています。 小作料の内容は、もともと契約によって決まるものですが、農地については農地法の制約があり、必ず金銭で支払わなければならないことになっています。
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